LEED v5、カリフォルニア州では州の省エネ計算の書類で必須項目と得点に｜
外皮の「歯止め」と、日本のBEI・CASBEEとの違い

LEEDには、本来の要求とは別の方法で項目を満たすことを認める「代替適合ルート（ACP：Alternative Compliance Path）」があります。今回USGBCが出したのは、カリフォルニア州の建築規制への適合を使い、項目ごとの追加要求と合わせてLEED v5の一部の要求を満たすACPの手引きです。USGBCは2026年10月のLEEDの月次更新でこれを告知し、「カリフォルニア州の省エネ基準とグリーンビルディング基準（CALGreen）に沿って建てる案件は、LEEDの基本的な要求の大幅な簡素化について事前に承認されている」と説明しています。

カリフォルニア州のTitle 24は州の建築規制の総称で、Part 6が省エネ基準（Energy Code）、Part 11がグリーンビルディング基準（CALGreen）です。州のエネルギー委員会（CEC）によると、2026年1月1日以降に建築許可を申請する建物は2025年版の省エネ基準に適合しなければなりません。

押さえておきたいのは、カリフォルニア州の特例そのものは新しくないことです。ガイダンス自身がLEED v4・v4.1にも同種のACPがあると書いています。今回の意味は、2025年4月に公表されたLEED v5（10年以上ぶりの大改定。概要は「海外の省エネ計算とLEED・CASBEEの最新動向」）に対して、2025年版の州の基準との対応を項目ごとに決め直したことにあります。

ガイダンスの表1（BD+C）には19の項目が並んでいます。うち必須項目（プリレキジット）が8つ、得点項目が11です（得点項目のうち2つは点数の記載がなく、州の様式で書類を示せるという扱いです）。必須項目は満たさないと認証そのものが取れない項目なので、州の書類で「満たした」と扱われる意味は大きいといえます。

エネルギーの項目（EA）が厚いのが特徴です。最低エネルギー効率・コミッショニング・計量という3つの必須項目に加え、配点の大きい省エネの強化（最大10点）と電化（最大5点）まで州の書類で取れます。ただし、表に「追加要求あり」とある項目は、州の基準に適合するだけでは足りません。次の節から、その追加要求を見ていきます。

最低エネルギー効率（EAp2）は、2025年版の州の省エネ基準に適合することで満たせます。対象は新築とコア＆シェルで、大規模改修は州の基準の適合を新築と同じ方法で示した場合を除いて対象外です。

そのうえで、性能規定ルート（performance approach）で州の基準に適合させた建物には、追加で「外皮の歯止め（envelope backstop）」が求められます。性能規定ルートでは、外皮の性能が仕様規定より劣っていても、設備の効率などで建物全体のエネルギーの予算に収めれば適合できます。LEEDはそこに線を引き、外皮だけは仕様規定から大きく外れさせないことを条件にしました。

ここがこのガイダンスの芯です。認証は行政の適合書類を使いますが、その計算が「外皮を設備で取り返した」結果なら、外皮の側に最低線を残す。外皮は建物が建っている限り入れ替えにくく、設備は更新されていく、という考え方が背景にあると読めます（ガイダンスに理由は書かれていません）。

同じ発想は、ピーク熱負荷の低減（EAc2）にもあります。EAc2ではすべての選択肢の前提として、外皮が州の仕様規定に適合する外皮より劣らないことを求めています。示し方は、仕様規定への適合、州の基準のモデルで外皮のピーク熱負荷への寄与が5%未満であることを示す方法、ASHRAE 90.1-2022の外皮の規定で、90.1で示す場合は「外皮の効率をほかの設備とトレードオフしてはならない」と明記しています。

省エネの強化（EAc3）を性能規定ルート（州の基準のシミュレーション）で取る場合、効率LSC・総LSCで評価する部分の得点は州の基準の計算結果で決まります（コンセント・プロセス負荷はLEED本来の要求で別に採点）。物差しになるのは、カリフォルニア州の2025年版の基準でエネルギーの予算を表す長期システムコスト（LSC：Long-term System Cost）です。州の基準の定義は「CECが予測した、30年間にわたる州のエネルギー供給システムの費用の現在価値」で、「個々の光熱費の予測ではない」と明記されています。

非住宅の場合、LSCは2つに分かれます（Section 140.1(a)）。効率LSC（Efficiency LSC）は空調・給湯・機械換気・照明のLSCの合計、総LSC（Total LSC）は効率LSCに太陽光発電・蓄電池・デマンドの柔軟性のLSCを加えたものです。新築のエネルギーの予算は、LSCと一次エネルギー（Source Energy）の両方で表されます。

読みどころは2つあります。1つ目は、州の基準にちょうど適合しただけ（削減率0%）でも1点が付くことです。州の基準そのものが厳しいので、適合を出発点として認めている、と読めます。2つ目は、物差しが一次エネルギー量ではなく「費用」だということです。LSCは州のエネルギー供給システムの費用で表した指標なので、同じ省エネ対策でも、一次エネルギーで比べた場合と削減率が一致するとは限りません（LSCの算定方法の詳細は州の計算方法の参照マニュアルで定められており、本記事では立ち入りません）。

エネルギーのほかの項目も、州の基準への適合を土台にしつつ、それぞれ追加の要求があります。

コミッショニングの要求の中の「ASHRAE 90.1」への参照を州の基準に読み替える、と書いていることや、仕様規定ルートでASHRAE 90.1-2022の第11章を使うことから分かるとおり、LEED v5のエネルギーの項目はASHRAE 90.1を物差しにしています。このガイダンスは、その物差しを州の基準に差し替える「読み替え表」と、差し替えたときに緩くなりすぎないための追加要求のセット、と整理できます。

日本にも、行政の省エネ計算を認証や表示が使う仕組みはすでにあります。CASBEE-建築（新築）2016年版の評価マニュアルは、「建物外皮の熱負荷抑制」と「設備システムの高効率化」を建築物省エネ法の評価方法に準拠して評価するとし、非住宅系用途では外皮をBPI（モデル建物法ならBPIm）、設備をBEI（同BEIm）で、住宅系用途では外皮をUA値・ηAC値、設備をBEIで評価します。省エネ法の申請書などから数値を参照できますが、使える計算プログラムの版には条件があります。BELSも、建築物省エネ法のWEBプログラムの計算で評価し、適判と同じ機関なら書類を省略できます（「BELSと省エネ適判の違い」）。

違いが出るのは、外皮の扱いと物差しです。

日本の非住宅は、基準省令の第1条で、省エネ基準を一次エネルギー消費量の基準だけで定めています。この省令で外皮の年間熱負荷係数（PAL*）の要件が出てくるのは、第10条の誘導基準（省エネ性能向上計画の認定などに使う基準。工場等の用途は外皮の要件の対象外）です。つまり、非住宅の適判では、外皮が弱くても設備で一次エネルギーを下げれば適合できます。カリフォルニア州の代替ルートは、州の基準の性能規定ルートで同じことが起きるのを見越して、認証の側で外皮の最低線を付け足したものと読めます。

なお、日本の非住宅の外皮については、モデル建物法の計算結果にPAL*が表示されるようになる動きもあります（「モデル建物法 Ver.3.12β」）。

ここからは当社の考えです。

1. 日本の案件にこのルートは使えない。適用条件はカリフォルニア州の基準の対象であることです。外資系のテナントや投資家からLEEDを求められた日本の案件で、適判のBEIの計算書がそのままLEEDの最低エネルギー効率の書類になるわけではありません。エネルギーの項目は、LEEDの本来の要求（ASHRAE 90.1を物差しにする要求）に沿った計算が別に要る前提で、早めにLEEDの支援者・GBCIと確認してください。

2. 「行政の計算を認証が受け取る」ときの条件の付け方を知っておく。受け取る側は、①対象と版を絞る（2025年版の基準・LEED v5）、②書類に責任者の署名を求める、③竣工時に使用許可書で裏を取る、④計算の抜け道（ここでは外皮のトレードオフ）に最低線を付ける、という4つで質を担保しています。CASBEEやBELSに適判の計算を流用するときも、版と範囲がそろっているかを確かめるのは同じです。

3. 外皮は「設備で取り返せる」前提で決めない。日本の非住宅の義務基準に外皮の独立した最低線はありませんが、誘導基準・CASBEE・海外の認証は外皮を別に見ます。将来、認証や認定を取る可能性がある建物は、外皮を設備で補う前提の設計にしないほうが、あとで選択肢が狭まりません。

当社は、省エネ適判の計算とCASBEE・BELSの評価をまとめてお受けしています。詳しくは「非住宅の省エネ計算・省エネ基準」と「CASBEE評価 代行」をご覧ください。