英国、賃貸物件に求める省エネ等級の下限を引き上げへ｜
住宅はEPC C（2030年10月）、1,000㎡超の貸しビルはEPC B（2031年）、罰金上限3万ポンドの法案

英国のEPC（Energy Performance Certificate）は、建物の省エネ性能を等級で示す証明書です。イングランドとウェールズでは、賃貸に出すときにEPCが法律上必要な建物のうち所定の賃貸借によるもの（住宅は assured tenancy・regulated tenancy・domestic agricultural tenancy の3種類）について、エネルギー効率規則（Energy Efficiency (Private Rented Property) (England and Wales) Regulations 2015）がMEESを定めています。中身は単純で、EPCの等級がE未満の物件は、有効な免除を登録しない限り貸してはいけない、というものです。

ただし「どんなに費用がかかっても直せ」という仕組みではありません。住宅には改修費の上限（cost cap）があり、上限まで手を尽くしても届かなければ、免除を登録して貸し続けられます。非住宅には、7年で元が取れない改修は求めない「7年回収テスト」があります。免除は国の登録簿（PRS Exemptions Register）に登録し、だれでも検索できます。

英国政府がMEESを引き上げる理由として挙げているのは、まず燃料貧困（fuel poverty）です。政府回答によると、イングランドの民間賃貸住宅は住宅の種類の中で燃料貧困の割合がいちばん高く、2024年はこの区分の世帯の22%が燃料貧困とされ、これはイングランドの燃料貧困世帯全体の36%に当たります。賃借人は建物に手を入れられず、光熱費を払わない家主には断熱に投資する動機が乏しい。この「ねじれ」を規制で埋めるのがMEESの考え方です。

民間の賃貸住宅については、政府が2026年1月21日に意見募集（2025年2月7日〜5月2日）への政府回答を出し、方針を確定させました。柱は次の4つです。

1つめは期日です。意見募集では「新規の契約は2028年から、すべての契約は2030年まで」の段階案でしたが、2030年10月1日の1本にまとめました。それまでは現行のEPC Eが続きます。

2つめは判定のしかたです。引上げ後の基準は、いまのEPCの等級（Energy Efficiency Rating）ではなく、改革後のEPCに載る新しい指標で判定します。まず外皮の性能（fabric performance）の基準を満たすか、満たせない部分の免除を登録し、次に暖房設備（heating system）かスマート対応（smart readiness）のどちらか一方の基準を満たす、という2つの指標の方式です。どちらを選ぶかは家主の判断です。外皮では空洞壁や屋根裏・床下の断熱、すきま風の対策、複層ガラスが、スマート対応では太陽光発電・蓄電池・スマートメーターが、暖房設備ではヒートポンプや低炭素の熱供給への接続が例に挙げられています。政府は「ヒートポンプへの交換を義務づけるつもりはない」と明記し、動いているガスボイラーを替えずにスマート対応の側で満たす道を残しました。

3つめは費用の上限です。意見募集では1物件1.5万ポンドの案でしたが、1万ポンドに下げました。上限まで改修しても基準に届かなければ、10年有効の免除を登録して貸し続けられます。影響評価の推計では、基準に届いていない物件の平均の支出は5,400ポンドです。

4つめは移行の扱いです。2029年10月1日より前に、いまの指標（Energy Efficiency Rating）でC以上のEPCを取った物件は、そのEPCの期限が切れるか差し替わるまで、新しい基準に適合しているとみなします。早めに手を打った家主が損をしないようにするためです。

非住宅のMEESの引上げは、長く宙に浮いていました。政府は2019年の意見募集で「2030年にEPC B」を提案し、2020年のエネルギー白書でこの方向を確認、2021年には実施方法の意見募集をしています。その最終的な答えが出ないまま、2026年6月18日に中間回答が出ました。

中身は、対象を大きな建物に絞ったことです。2031年から、イングランドとウェールズの1,000㎡を超える民間の賃貸建物は、費用対効果がある範囲でEPC Bを満たす必要がある、という提案です。1,000㎡未満は現行のEPC Eのままで、それより上げる期限は設けません（ちょうど1,000㎡の扱いは中間回答に書かれていません）。中小企業や商店街の小さな物件の家主には、時間をかけて改修できる柔軟さを与える、と説明しています。以前に提案していた2027年のEPC Cの中間目標は採りません。7年回収テストと免除の仕組みはそのまま残します。

効果の見込みとして、大きな賃貸建物のテナントの光熱費が2031年に最大年3.6億ポンド減るとしています。ただし、EPC Bへの引上げは二次立法が議会を通ってはじめて効力を持つとされ、1,000㎡の線をどう運用するかの詳細は、これから出る政府回答で示すとしています。なお、EPCの改革で見出しの指標が4つに増えるのは住宅で、非住宅のEPCは今の見出しの指標を続けると政府は決めています（2026年1月21日の部分回答）。

2026年11月4日、エネルギー安全保障・ネットゼロ省（DESNZ）はEnergy Independence Billを下院に提出しました（Bill 176、第1読会）。法案は、電力・ガスの市場と料金、北海の石油・ガスの新規鉱区の停止、送電網の整備なども扱っており、建物の省エネに関わる規定はその一部です。そのうち第173条と附則9が、MEESの根拠になっているエネルギー法（Energy Act 2011）の第1部第2章を改正します。

政府が法改正を必要とする理由は、規則だけでは執行の権限が足りないことです。住宅のファクトシートは、自治体での試行や評価の結果、規則（二次立法）だけでは足りず、一次立法で執行の権限を整える必要があると分かった、と書いています。非住宅のファクトシートは、権限がないまま執行が弱いと、各カーボンバジェットでこの政策の炭素削減効果が推計26%目減りするとしています。

表4で目を引くのは第7項です。家主がMEESの義務を果たすまで、貸し出しの募集そのものを止める規定を規則で置けるようになります。ただ、2026年1月の政府回答は、仲介業者や不動産ポータルに適合物件だけを広告させる義務は、データが整うまで「現時点では実施しない」としています。法案は規則を作るための権限を定めたもので、その規則をいつ作るか、仲介業者などへの義務をいつ始めるかは、今回確認した資料には書かれていません。

罰金の3万ポンドは、改修費の上限1万ポンドより大きくなるよう決めた額だ、と住宅のファクトシートは説明しています。「直さずに罰金を払うほうが安い」状態をなくすという設計です。現行の上限5,000ポンドは改修費の上限3,500ポンドより大きいものの、差はわずかでした。

英国のMEESは、法律（一次立法）が権限を与え、規則（二次立法）が中身を決める二段構えです。今回の法案は前者で、2030年のEPC Cや2031年のEPC Bそのものは、後から出る規則で決まります。政府が示している主な日付を並べると、表5のとおりです。

まだ決まっていないことも多くあります。住宅については、新しい指標でどの値を「C」とするかはHEMの開発を終えてから確定する、とされています。非住宅については、1,000㎡の線の運用の詳細はこれからの政府回答待ちです。法案も議会の審議で変わり得ます。本記事の数字は、2026年11月5日時点で確認できた政府の文書と法案の提出時の条文によるものです。

日本にも、建物を売る・貸すときの省エネ性能の制度があります。建築物省エネ法の省エネ性能表示制度です。建物の販売・賃貸を事業として行う事業者に、省エネ性能を表示するよう努める義務があり、2024年4月からは国土交通大臣が表示の事項と方法を告示で定め、告示に従っていない事業者に勧告・公表・命令ができる仕組みが加わりました。アパートやマンションのオーナー、貸し事務所ビル・貸しテナントビルも対象になり得ます（詳しくは当社の記事「省エネ性能ラベルと住宅省エネ2026キャンペーン」）。

ただ、日本の制度が求めるのは「表示すること」です。表示した性能が低いからといって貸せなくなるわけではありません。また、告示どおりの表示が求められるのは主に2024年4月以降に建築確認を申請した新築で、既存の建物は告示どおりの表示ができなくても勧告の対象にはなりません。省エネ基準への適合義務は、2025年4月から原則すべての新築・増改築にかかるようになりましたが、建てたときや増改築のときの義務です。当社が確認した範囲では、既存の賃貸物件に省エネ性能の下限を定めて賃貸を制限する国の制度はありません。

英国の歩みを並べると、①売る・貸すときにEPCを示させる → ②下限（E）を置く → ③下限を上げる（C・B） → ④守らせる権限を強めるという順番です。日本はいま①の段階を整えているところで、ラベルの発行が補助事業の要件に組み込まれるなど、表示は広がりつつあります。日本が英国と同じ道をたどるかどうかは、本記事では判断できません。当社は、日本で同じ仕組みの導入が公表されたことを確認していません。ここからは当社の実務上の提案です。

1. 賃貸物件のオーナーは、物件ごとに省エネ性能の記録を残しておく。新築時の省エネ計算の結果、省エネ性能ラベル、改修した窓や給湯器の記録は、いまは表示のための資料ですが、将来、評価や表示の求めが強まったときに、そのまま説明の材料になります。英国政府は、MEESに適合させるために改修の前後で取るEPCの費用も、法令で定める範囲で改修費の上限に算入する方針を示しています。

2. 改修の順番は「外皮が先」。英国の政府回答は、外皮の性能を先に満たすか免除を登録し、その後に設備かスマート対応、という順番で改修を求める方針を示しています。暖房を効率のよい設備に替える前に建物の熱の逃げ道をふさぐ、という考え方は、日本の改修の計画を立てるときにもそのまま使えます。

テトでは、新築の省エネ計算、BELSなどの性能評価、東京都の建築物環境計画書を、図面からお引き受けしています（省エネ計算 代行／BELS・性能評価 代行）。