2027年4月から、小さな建物の設計契約でも契約書の取り交わしが義務になります｜
改正建築士法の施行日が決まりました

国土交通省住宅局建築指導課は2026年10月6日、報道発表「改正建築士法の施行に伴う関係政令を閣議決定」を出しました。もとになっている改正法は、2026年7月に公布された「建築士法の一部を改正する法律」（令和8年法律第74号）です。第221回国会に議員提出法案（衆第38号）として出されたもので、目的は「将来の建築士等を確保するとともに、契約の適正化を図ること」とされています。

改正法は、原則として公布から3年以内に政令で定める日に施行されますが、契約の適正化に関わる部分（附則第1条第2号に掲げる規定）は公布から1年以内に施行するとされていました。今回の政令は、その日を決めたものです。

今回の改正の中心は、建築士法第22条の3の3です。現行の条文は見出しが「延べ面積が三百平方メートルを超える建築物に係る契約の内容」で、延べ面積300平方メートルを超える建築物の新築（増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替は、その部分の新築とみなす）に係る設計受託契約・工事監理受託契約だけが対象でした。

改正法は、この限定を削り、見出しを「設計受託契約等の内容」に改めます。対象は「建築士が行う設計又は工事監理に係るもの」に限られますが、建物の規模による線引きはなくなります。規模の基準がなくなるので、増改築等を新築とみなす第3項も削られます。

なお、延べ面積300平方メートル以下の建築物の契約でも、今まで書面が全く要らなかったわけではありません。建築主と契約を結ぶ前の重要事項説明（第24条の7。管理建築士等が書面を交付して説明する）と、契約を結んだ後に建築士事務所の開設者が委託者に交付する書面（第24条の8）は、延べ面積にかかわらず義務です。変わるのは、契約の両当事者が署名又は記名押印した書面を相互に交付することが、建築士が行う設計・工事監理に係る全ての契約で必要になる点です。現行の第22条の3の3第5項は、相互交付をした場合には第24条の8の書面交付の規定を適用しないとしており、この関係は改正後も第4項として残ります。

契約書に記載する事項は、第22条の3の3第1項の各号と、第6号の委任を受けた建築士法施行規則第17条の38で定められています。現行の条文では次のとおりです。

施行規則第17条の38の見出しは、現在「延べ面積が三百平方メートルを超える建築物に係る契約の内容」です。改正法の施行に合わせて施行規則も見直されると考えられますが、今回の報道発表は政令だけで、施行規則（国土交通省令）の改正案は示されていません。記載事項が変わるかどうかは、施行規則の改正案が公表された段階で確認する必要があります。

契約の適正化のもう一つの柱が、見積書です。改正法は第24条の9（保険契約の締結等）の次に第24条の10（設計等の業務の見積り）を加え、建築士事務所の開設者は、設計等の業務に係る契約を締結しようとするときは、報酬の算定の根拠を明らかにするための見積書を作成するよう努めなければならない、と定めます。

あわせて、委託代金についての第22条の3の4も改められます。

第22条の3の4は、契約を締結しようとする「者」の努力義務なので、設計を頼む建築主の側にもかかります。見積書は事務所が作り、委託する側はその内容を考慮して適正な代金で契約するよう努める、という組み立てです。

どちらも努力義務で、見積書の様式や必ず書く項目は条文には定められていません。建築士事務所への監督処分を定める第26条第2項第1号に列挙された条文にも、第24条の10は含まれていません。

改正法附則第4条は、改正後の第22条の3の3を、施行日（2027年4月1日）以後に締結される設計受託契約・工事監理受託契約に適用し、それより前に締結された契約は従前の例によるとしています。2027年3月中に結んだ延べ面積300平方メートル以下の契約は、それ以降に業務が続いていても、現行のルールのままです。

第22条の3の3に違反した場合の監督処分の仕組み（第26条第2項第1号）は、改正後も維持されます。建築士事務所の開設者が違反したときは、都道府県知事は開設者に対し、戒告、1年以内の期間を定めた建築士事務所の閉鎖命令、または登録の取消しをすることができます。改正法は、この号の「第二十二条の三の三第一項から第四項まで」を「第三項まで」に改めるだけです。

現在の建築物省エネ法第10条は、住宅・非住宅を問わず、建築物の建築（政令で定める規模以下のものを除く）をしようとする建築主に、省エネ基準への適合を義務付けています。当社では、小規模な住宅の設計でも、外皮や設備の仕様が省エネ基準に適合しているかを確かめる作業の比重が大きくなったと感じています。2027年4月からは、その小規模な住宅の設計契約も、書面の相互交付の対象になります。

以下も当社の考えであり、条文や国の資料に書かれたものではありません。

• 省エネに関わる作業は、見積書で項目を分ける：仕様基準で適合を確かめるのか、外皮計算・一次エネルギー消費量の計算をするのかで、作業量は大きく違います。省エネ適判の申請や、BELS・補助金のための評価を伴うかどうかでも変わります。見積書でこれらを別の項目にしておくと、新設の第24条の10がいう「報酬の算定の根拠」を説明しやすくなると考えています
• 審査機関の手数料は、業務の報酬と分けて書く：省エネ適判やBELSの手数料は審査機関に支払う費用で、設計の報酬とは性質が違います。報酬の額を記載する契約書（表3の法第4号）と食い違わないよう、見積書の段階で分けておくのが分かりやすいと考えます
• 契約書の「業務の種類、内容及び方法」と見積書の項目をそろえる：契約書には設計の種類・内容及び方法を記載します（施行規則第17条の38第8号）。見積書の項目と同じ言葉で書いておくと、契約後に業務の範囲で行き違いが起きにくくなります

省エネ計算・省エネ適判の費用の目安は「省エネ計算 代行の料金」に、ご依頼の際にお送りいただく図面は「省エネ計算に必要な図面・資料」にまとめています。

改正法には、建築士の担い手を確保するための資格要件の緩和も含まれています。こちらは附則第1条本文により公布から3年以内に政令で定める日に施行されるもので、今回の政令では施行日は定められていません。