東京都内の案件では、建築物省エネ法にもとづく省エネ適合性判定に加えて、東京都建築物環境計画書制度への対応が重なります。延べ面積2,000㎡以上の新築、増築、改築では、建築確認申請等の日までに計画書を提出することが求められるため、検討の順番によっては確認申請の日程に影響が出ることがあります。合同会社テトは、一級建築士であり省エネ適合判定員でもある代表が、省エネ計算から東京都建築物環境計画書、マンション環境性能表示、BELS、住宅性能評価、CASBEE認証までを一つの窓口でお引き受けします。
01 — SECTION
都内の中規模から大規模の建築物では、法にもとづく手続きと東京都独自の条例手続きが並行して進みます。図面の読み取りから計算、資料作成、認証機関、自治体への提出物の取りまとめまで、実務に必要な範囲をまとめてお引き受けします。
外皮性能と一次エネルギー消費量の計算を行い、省エネ適合性判定に必要な計算書と根拠資料を整えます。2025年4月以降に工事に着手する建築物では、原則としてすべての新築住宅と非住宅に省エネ基準への適合が求められることとなり、従来の届出義務制度と説明義務制度は廃止されました。これまで届出で足りていた規模でも判定の手続きが必要になる場合があり、適用関係は規模や地域によって扱いが異なります。用途が混在する建物や住戸タイプの多い共同住宅では、入力の切り分け方が結果を左右しますので、モデル化の考え方からご相談いただけます。
環境確保条例にもとづく東京都建築物環境計画書について、評価項目ごとの段階の見極め、計画書本体の作成、根拠資料の整理をお手伝いします。段階は建築主自身が評価し確認することが基本とされ、提出に際して第三者による認証や検証は求められていない一方、提出された概要と評価は都が公表します。断熱と省エネの措置義務、再生可能エネルギー利用設備の設置義務、電気自動車充電設備の整備基準への適合をどう成立させるかまで含めて検討します。
住宅用途の床面積が2,000㎡以上の分譲マンションや賃貸マンションでは、建築物環境計画書を提出した建築主は、原則としてその評価にもとづくラベルを販売や賃貸の広告に表示し、表示した旨を都に届け出ることが求められます。表示項目はエネルギー消費性能、断熱性能、再生可能エネルギー利用設備、維持管理と劣化対策、みどり、EV及びPHV用充電設備という枠組みで構成されます。届出にも期限が定められていますので、広告制作の前提となる段階の確定を優先して進めます。
BELSの申請図書、設計住宅性能評価および建設住宅性能評価に必要な図書の作成を承ります。省エネ計算の結果を各制度の様式に落とし込む段階では、図面表記と計算入力の不一致が指摘の主な原因になります。省エネ適合性判定と同じ計算をもとに複数制度の申請を並行させ、図面の追加訂正が重複しないよう順序を組み立てます。共同住宅では住戸タイプごとの整理を先に固めることを基本としています。
CASBEE建築評価員として、CASBEE建築の認証取得に向けた評価シートの作成と申請図書の取りまとめを承ります。認証は運営財団が認定した認証機関の審査を経て取得する仕組みで、登録されたCASBEE建築評価員が評価シートを作成し申請図書を整えることが前提とされています。東京都の場合、条例にもとづく手続きとCASBEE認証は別のものですので、事業として認証が必要かどうかの整理から一緒に考えます。
提出後に生じる確認事項や補足資料の求めについても、窓口としてお引き受けします。計画変更が生じた場合の変更手続きや、工事完了後の手続きまで一連で対応することで、担当者の入れ替わりによる説明のやり直しを避けられます。設計の意図を保ったまま制度上の説明に翻訳することを重視しており、性能を落とさない代替案の提示にも努めます。
02 — SECTION
東京都の手続きは、対象規模や提出時期に加えて、使える計算方法や区の独自制度まで確認すべき点が広がります。実務でつまずきやすい箇所を挙げます。制度は改正が続いていますので、着手時点の最新版を必ずご確認ください。
東京都建築物環境計画書は、都の制度案内では延べ面積2,000㎡以上の新築、増築、改築が提出義務の対象とされ、2,000㎡未満は任意提出が可能とされています。計画時の提出期限は建築確認申請等の日までとされ、都市の低炭素化の促進に関する法律にもとづく認定申請を行う場合はいずれか早い日までとなりますので、確認申請の準備と同時に着手すると間に合わない場合があります。工事完了時の提出も工事が完了した日の翌日から起算して30日以内とされており、見落とすと制度上の履行が終わりません。
特定建築物では、建築物の熱負荷の低減に関する基準と、設備システムのエネルギー利用の低減に関する基準の両方を満たすことが求められます。非住宅用途のBEIの基準値は用途区分ごとに設定され、事務所等やホテル等、百貨店等、学校等ではBEI0.80以下、病院等や飲食店等、集会所等ではBEI0.85以下、工場等ではBEI0.75以下とされています。一方で1棟すべてが住宅用途の建築物や、建築物省エネ法の適用除外に該当する部分は対象外とする扱いがありますので、適用関係を都の手引きで確かめた上で検討を進めます。
特定建築主には、規則で定める種類の建築物を除き、太陽光発電設備等の再生可能エネルギー利用設備の設置が義務づけられています。設置基準容量は建築面積に設置基準率と単位容量を掛けた算式で求める枠組みとされ、延べ面積の区分に応じた下限と上限の容量も定められていますので、屋上の設備計画と早期に調整しておく必要があります。電気自動車の充電設備についても、専用駐車場と共用駐車場それぞれに区画数の要件が設けられていますので、駐車場の台数計画が制度対応に直結します。
東京都建築物環境計画書制度では、国の省エネ計算で使える方法のすべてが認められているわけではありません。たとえば小規模版のモデル建物法は、この制度では使用できないものとして扱われています。国の手続きで用いた計算をそのまま流用できず、作り直しが生じるおそれがありますので、どの計算方法で進めるかを最初に決めておくことが手戻りの防止になります。使用可否の詳細は都の手引きの最新版でご確認ください。
都内では、区が独自に建築物環境に関する届出制度を設けている例があります。たとえば千代田区建築物環境計画書制度では、新築または増改築する部分の床面積の合計が300平方メートル以上が対象とされ、区への届出とは別に東京都の制度への提出も必要とされています。計画地がどの区にあるかによって、届出先や対象規模、事前協議の時期が変わりますので、認証機関、自治体それぞれの手続きを一覧に整理してから動くことをおすすめします。
CASBEEを条例上の届出制度に取り入れている自治体は複数ありますが、東京都はその一覧に含まれておらず、都独自の段階評価の枠組みで運用されています。したがって都内案件では、条例手続きのためにCASBEE認証を取得するのではなく、事業上の説明や設計の質の裏づけとして任意に認証を取得するという整理になります。目的が異なるものを混同すると費用と工程が膨らみますので、必要性の見極めからご相談いただければと思います。
03 — SECTION
はじめてのご依頼でも進め方が見えるよう、着手からお引き渡しまでの手順をお示しします。全国からオンラインでご依頼いただけますので、打合せは画面共有と資料のやり取りを中心に進めます。
メールまたはお電話でご連絡いただき、計画地の所在地、用途、延べ面積、想定している確認申請の時期をお知らせください。あわせて意匠図一式と、決まっていれば設備図をお送りいただけると精度が上がります。図面が途中の段階でも構いません。むしろ仕様が固まる前のほうが、制度上の義務を成立させるための選択肢が残っていることが多く、ご相談の効果が大きくなります。
必要な制度を洗い出し、どこまでを当社が担うかを明確にしてからお見積りをお出しします。費用は案件規模と難易度に応じた個別のお見積りとしてお出しします。省エネ適合性判定と東京都建築物環境計画書、BELS、住宅性能評価のうち複数をご依頼いただく場合は、共通で使える計算や資料を整理し、重複作業が生じない範囲でまとめてご提案します。
必要資料の一覧をお渡ししますので、順にご準備ください。外皮の面積を追う根拠図や、住戸タイプごとの面積整理など、手戻りの原因になりやすい部分は当社側で作成する範囲を明確にしてから着手します。計算の途中で仕様変更が生じた場合は、影響範囲をご報告した上で判断を仰ぎます。結論だけでなく、どの数値が効いているかをあわせてお伝えします。
提出物のドラフトをお送りし、設計意図との齟齬がないかをご確認いただきます。段階の取り方や、義務への適合の組み立て方については、選択肢と根拠を添えてご説明します。図面の修正が必要になる場合は、修正箇所を具体的に指定してお渡しします。ここで内容を固めておくことで、提出後の指摘とやり直しを減らすことができます。
確定した資料を認証機関、自治体それぞれの手続きに合わせて提出します。提出方法や様式は制度ごとに定められており、専用のシステム上での作成が求められるものもありますので、最新の案内に従って進めます。提出後に確認事項が生じた場合は、当社が内容を整理してご報告し、必要な補足資料を作成します。ご担当者の負担を最小限にすることを心がけています。
工事完了後にも提出が必要な手続きがありますので、着工後もご連絡いただける体制を保ちます。計画変更が生じた場合の変更手続きの時期についても、あらかじめ目安をお伝えします。竣工後に必要となる書類の保管や、販売広告での表示に関するご相談も含め、案件が終わるまでお付き合いする姿勢で対応します。
04 — FAQ
都の制度案内では、延べ面積2,000㎡以上の新築、増築、改築を行う建築物が提出義務の対象とされ、2,000㎡未満は任意提出が可能とされています。おおむね2,000㎡を境に義務と任意が分かれるとお考えいただくとよいのですが、境界に近い規模や増改築の面積の数え方、適用除外の扱いには個別の判断が入る場合があります。計画地の制度と最新の案内をご確認いただくか、図面をお送りいただければ対象になるかどうかの整理からお手伝いします。
はい、まとめてお引き受けできます。同じ建物について国の手続きと都の条例手続きが並行し、求められる基準の水準や使える計算方法が異なるため、別々に進めるとかえって手間が増えることがあります。特に都の制度では使用できない計算方法があるため、どの方法で進めるかを最初に決めておく必要があります。BELSや住宅性能評価、CASBEE認証を含めてご依頼いただく場合も、共通して使える計算と資料を整理し、図面の訂正が重複しないよう順序を組み立ててご提案します。
費用は案件の規模と難易度に応じた個別のお見積りとしております。用途の混在の程度、住戸タイプの数、既存図面の整い方、ご依頼いただく制度の組み合わせによって作業量が大きく変わるため、一律の金額をお示しすることはしておりません。意匠図一式と、決まっていれば設備図をお送りいただければ、業務範囲を明確にした上でお見積りをお出しします。お見積りは無料です。範囲の切り分けについてもご相談いただけます。
できるだけ早い段階でのご相談をおすすめします。東京都建築物環境計画書の計画時の提出期限は建築確認申請等の日までとされているため、確認申請の準備と同時に着手すると時間が足りなくなることがあります。また、断熱と省エネの措置義務や再生可能エネルギー利用設備、充電設備の整備基準は、屋上の設備計画や駐車場の台数計画に直結します。仕様が固まる前であれば選択肢が残っているため、基本設計の段階でお声がけいただくのが理想です。
CASBEEを条例上の届出制度に取り入れている自治体は複数ありますが、東京都はその一覧に含まれておらず、都独自の段階評価の枠組みで運用されています。そのため、条例手続きのためにCASBEE認証が必要になるという関係ではありません。都内でCASBEE認証を取得されるのは、事業上の説明や設計の質の裏づけとして任意に取得される場合が多いです。当社はCASBEE建築評価員として認証取得のサポートも承りますので、必要性の見極めからご相談ください。
全国からご依頼いただけます。オンラインを中心に、資料のやり取りと画面共有で進めますので、東京都内の案件であっても現地での打合せを前提とはしておりません。本社は千葉市稲毛区、サテライトオフィスは埼玉県川口市にあり、必要に応じてご対応を検討します。ご連絡はメールと電話で承っております。まずは計画の概要と想定スケジュールをお知らせいただければ、進め方の見通しをお返しします。
