東京都が建築物環境計画書制度（大規模建物）の改正案を示しました。2026年7月28日に開かれた第9回 新築建築物制度改正等に係る技術検討会の資料によれば、柱は3つ。ライフサイクルカーボン（LCCO2）の算定が事務所用途5,000㎡以上で義務になること、省エネルギー性能基準が強化されること、そして「資源の適正利用」分野の評価項目が再編されることです。施行は2028年度。まだ改正案の段階で、このあとパブリックコメントがあります。公表資料を直接読んで、実務がどう変わるかを整理しました。
① 2026年7月28日の第9回技術検討会で改正案が示された。まだ決定ではなく、このあとパブリックコメント30日間。② LCCO2算定の義務は事務所用途5,000㎡以上。国の改正建築物省エネ法と同日（2028年度）施行。③ 都内で義務対象になるのは年およそ40件・提出件数の約5%という都の試算。④ 段階評価の中身がアップフロントカーボンからLCCO2へ入れ替わり、EPD等の利用が新設される。⑤ 省エネルギー性能基準は強化の方向だけが示され、具体的な数値はまだ決まっていません。
東京都は建築物環境計画書制度の改正に向けて、「新築建築物制度改正等に係る技術検討会」を令和7年6月から開いています。2026年7月28日の第9回が最新で、議題は「建築物環境計画書制度（大規模建物）の強化・拡充について」。ここでホールライフカーボン削減に向けた取組の「案」が示されました。
第8回（令和8年6月1日）で素案が出て、今回それが案になった、という段階です。資料2のスケジュールを見ると、第9回のあとに《パブリックコメントの実施》が置かれ、そのうえで令和8年中に第10回技術検討会を開いてとりまとめる、という流れが明記されています。
つまりいまはまだ決定前で、意見を出せる段階です。制度が変わるのは2028年度ですが、中身が固まるのは今年度中です。
いつから：令和10年度（2028年度）。省エネルギー性能基準は令和10年4月施行予定。
誰に効くか：東京都で延べ面積2,000㎡以上の新築等をする建築主・設計者。LCCO2算定の義務は事務所用途5,000㎡以上。
いま必要なこと：対応ではなく、パブリックコメントで意見を出すこと。今年度中に条例・規則が改正されます。
資料1の2ページに、制度改正の論点が3つ挙げられています。3つとも進み具合が違うので、まとめて考えないほうが安全です。とくに電気自動車充電設備の話はすでに施行済みで、これから決まる2つとは時間軸が違います。
表1｜建築物環境計画書制度（大規模建物）改正の論点と現在地
| 論点 | 改正の方向性 | 現在地 |
|---|---|---|
| 省エネルギー性能基準（断熱・省エネ）の強化 | 都の2035年目標の達成、国が目指す省エネ性能の早期実現の観点等から基準を強化。非住宅はBPI・BEIの各値等、住宅はUA値・BEIの各値等が対象 | 資料に「具体的な基準値は、技術検討会での意見を踏まえ設定」とあり数値は未確定。令和8年度に規則・配慮指針を改正 → 1年間の周知 → 令和10年4月施行予定 |
| 電気自動車充電設備整備基準の見直し | 「当面の間、整備対象から除外」していた機械式立体駐車場に基準を適用 | 第7回でとりまとめ済み・令和8年4月から新基準が施行済み。これだけはもう動いている |
| 建設時CO2排出量の把握・削減の取組の強化 | 算定ツール（J-CAT）の公表や、国の建築物のライフサイクルCO2排出量を把握する制度の動向を踏まえて取組を強化 | 第9回（2026年7月28日）で案を提示。今回の本題。このあとパブリックコメント → 第10回でとりまとめ |
出典：第9回技術検討会 資料1 p2、および同 資料2。※資料では「ホールライフカーボン」と「ライフサイクルカーボン（LCCO2）」の両方の表記が使われています。
今回の改正案でいちばん大きいのは、ライフサイクルカーボンの算定が届出義務になることです。背景には国の動きがあります。2026年7月24日に建築物省エネ法の一部を改正する法律が可決・成立し、建築物通算炭素排出量評価が法制化されました。国は令和10年度をめどに制度を開始する予定です。
都は、この国制度と対象建物も施行日もそろえる方針を示しています。ただし公表の扱いだけは都のほうが踏み込んでいて、段階評価の結果を都のHPで公表するとされています（算定結果の値そのものは公表しない）。
表2｜LCCO2算定の義務 — 都制度と国制度の対照
| 項目 | 建築物環境計画書制度（都） | 建築物省エネ法（国） |
|---|---|---|
| 義務 | 届出義務 | ①届出義務 ②建築士による建築主への説明 |
| 対象建物 | 5,000㎡以上の事務所用途の新築等建物（法に整合させる） | 5,000㎡以上の事務所用途の新築等建物＝①② 2,000㎡以上の非住宅用途の新築等建物＝②のみ |
| 公表 | 段階評価の結果を都HPで公表 ※算定結果の値は公表しない | 公表なし ※第三者認証を受けた場合、標章を表示できる |
| 制度開始 | 2028（令和10）年度予定・国の施行日と同日 ※令和8年度末までに条例・規則・指針等を改正 | 2028年度（公布の日から2年以内施行） ※改正法案は2026年7月24日に可決・成立 |
出典：第9回技術検討会 資料1 p74。※新築等とは新築・増築・改築で、資料の注記では「新築、増築、又は改築の部分が5,000㎡以上」とされています。国の対象範囲は法案では政令で定めることとされており、細部は今後の政令によります。
建築物環境計画書制度そのものの対象は延べ面積2,000㎡以上で、これは変わりません。今回5,000㎡以上の事務所用途という線が出てくるのは、LCCO2算定の義務の対象としてです。計画書は出すけれどLCCO2の算定義務はない、という建物のほうが多数派になります。
「うちは関係あるのか」を判断する材料として、資料1の75ページに都の試算が載っています。過去5か年の建築物環境計画書制度の提出実績から数えたもので、義務対象となる事務所用途5,000㎡以上を含む件数は平均で年約40件、提出件数の約5%程度と見込まれています。
興味深いのは、事務所用途部分の床面積の分布です。最大は10万㎡を超える一方、中央値は約9,000㎡。5,000㎡という基準の少し上に固まっているわけではなく、義務の線をまたぐ物件がそれなりに出る形になっています。また延べ面積合計に対する事務所用途部分の割合は平均で約21%あり、複合用途の建物で事務所部分が2割程度を占める、という都内の実態が見えます。
表3｜建築物環境計画書の提出実績にみる事務所用途部分（5,000㎡以上の案件のみ）
| 年度 | 最大床面積 | 中央値 | 事務所用途 床面積割合 |
|---|---|---|---|
| 2021 | 約389,000㎡ | 約12,400㎡ | 24.4％ |
| 2022 | 約158,000㎡ | 約9,500㎡ | 13.7％ |
| 2023 | 約446,000㎡ | 約8,500㎡ | 30.4％ |
| 2024 | 約273,000㎡ | 約10,100㎡ | 21.4％ |
| 2025 | 約157,000㎡ | 約8,500㎡ | 15.5％ |
| 平均 | 約285,000㎡ | 約9,000㎡ | 21.1％ |
出典：第9回技術検討会 資料1 p75。計画書提出後に取下げ・中止した案件は除かれています。
環境計画書の取組・評価書は、項目ごとに段階1〜3で評価します。今回の改正案では、この段階評価の中身がアップフロントカーボンの把握から、ライフサイクルカーボンの算定へ入れ替わります。
現行は「建設時CO2排出量の全部又は一部を把握している」で段階1が取れ、算定手法は定められていません。改正案では段階1から「国の定める算定方法による」ライフサイクルカーボンの算定・把握が求められます。ここが実務としては一番大きな変化です。
段階2以上は、削減目標と取組方針を定めることが条件になります。取組方針の示し方も具体的で、都が示す「誘導すべき取組」の必須項目をすべて行ったうえで、選択項目からメニューを選ぶ形です。
表4｜段階評価 — 現行と改正案
| 段階 | 現行（建設時CO2排出量の把握・削減） | 改正案（LCCO2の算定・把握） |
|---|---|---|
| 1 | 建設時CO2排出量の全部又は一部を把握している ※アップフロントカーボンの把握とし、算定手法は定めていない | ライフサイクルカーボンを算定・把握している ※国の定める算定方法による |
| 2 | 段階1に加えて、①削減目標を定めて設計している、または②建設工事現場におけるCO2排出量の削減対策により当該CO2排出量を20％程度削減している | 段階1の取組を通じてライフサイクルアセスメントを実施し、削減目標および取組方針を定めて設計または工事を行っている（行わせている）。取組方針は「誘導すべき取組」の必須項目をすべて行い、かつ選択項目から「効果的な取組」「意欲的な取組」の1メニュー、または「検討すべき取組」「採用しやすい取組」の2メニューを採用 |
| 3 | 段階2に加えて、主要構造部に係る建設時CO2排出量を算定・把握し、建築主が値・内訳等を公表している | 段階2に加えて、GHG排出量の削減割合を把握している。取組内容と算定した削減割合の値を公表し、かつ知事が定める案件については完了時の内容で再算定して結果を提出（算定結果の値は公表しない） |
出典：第9回技術検討会 資料1 p76。表現は原典の記載を要約しています。
算定結果をいつ出すかも整理されています（資料1 p82）。計画時は、義務対象建物は国に提出した算定結果を都にも提出し、それ以外の建物は国が定めた算定方法で算定した結果を任意で提出できます。完了時は、計画書提出対象のすべての建物が「提出しない（再算定は求めない）」か「完了時の内容で再算定して結果を提出する」かを選ぶ形です。
「資源の適正利用」分野の評価項目も組み替えられます。環境計画書の根拠資料を作る立場からは、何が継続で、何が動くのかがいちばん知りたいところだと思います。結論からいうと、いま手間のかかっている項目はほぼ「継続」です。
新しく増えるのはEPD（環境製品情報）登録製品の利用の評価です。資料1では、選択できる品目数を都が調査したうえで「建築工事で使用が想定される商品・品目数として十分な選択肢があることを確認」したと書かれています。
表5｜「資源の適正利用」分野 評価項目の再編（改正後のイメージ）
| 区分 | 評価項目 | 方向性 | 内容 |
|---|---|---|---|
| 持続可能な低炭素資材等の利用 | 低炭素資材等の利用 | 統合・改良 | 低炭素資材およびリサイクル材等の利用、EPD登録製品の利用を評価。※躯体材料に使用した場合は加点評価 |
| オゾン層の保護及び地球温暖化の抑制 | 継続 | 断熱材および空気調和設備用冷媒への地球温暖化係数等の小さい材料の選択を評価 | |
| ライフサイクルカーボン削減への配慮 | ライフサイクルカーボンの算定・把握 | 新規 | LCCO2を算定・把握するライフサイクルアセスメントを実施し、それを基に削減目標や方針を定めて設計する取組を評価 |
| 建設現場における環境負荷低減への配慮 | 持続可能な型枠の利用 | 継続（移動） | コンクリート用型枠の合板材等における国産材や認証材、再生材の利用等を評価 |
| 建設工事現場におけるCO2排出量の削減等 | 継続（分解・改良） | 建設現場等の建設時のCO2排出量を削減する取組を評価。「電動式重機の使用」を加えて複数加算方式へ | |
| 建設副産物の有効利用及び適正処理 | 継続 | 建設発生土・建設廃棄物の有効利用および適正処理の推進に係る取組を評価 | |
| 長寿命化等 | 維持管理、自由度の確保、建設資材の再使用対策等 | 継続 | 維持管理、更新、改修、用途の変更等の自由度の確保、建設資材の再利用対策等に係る事項 |
| 躯体の劣化対策 | 継続 | 建物の長寿命化を図るため、躯体部分の劣化の進行を遅らせるために行う事項 | |
| 持続可能な水の利用 | 雑用水利用 | 継続 | 水の有効利用および下水道施設への負荷低減を図るための雑用水の利用に係る事項 |
| 水使用の合理化 | 継続 | 自動水栓や節水型器具の採用、主要な管理単位での水使用量の把握、節水管理を評価 |
出典：第9回技術検討会 資料1 p65・p66・p81。※現行は「躯体材料における低炭素資材の利用」「躯体材料以外における低炭素資材の利用」「躯体材料におけるリサイクル材の利用」「躯体材料以外におけるリサイクル材の利用」に分かれていたものが、1項目に統合されます。
「義務化」と聞いたときに気になるのは、結局どれだけ手間が増えるのかという点だと思います。都は令和6〜7年度に「建設時CO2排出量算定事業」を実施し、算定ツールにJ-CATを使って8棟の建物で簡易算定・標準算定・詳細算定を行っています。その工数が資料1の37ページに実測値として出ています。
簡易算定なら、自動仕訳AIツールを使って2人・日程度。支援ツールを使わないと7人・日程度。標準算定はそれぞれ2人・日程度と10人・日程度です。資料では、AI支援ツールを除くと標準算定は簡易算定の約1.5倍の工数になり、手間の中心は工事内訳書の項目をJ-CATの入力コードへ仕訳する作業と、コードごとの集計だと分析されています。
算定法の位置づけも整理されています。簡易算定法は詳細な仕様が不確定な基本計画・基本設計段階で目安を把握するもの、標準算定法は着工・竣工段階で把握し、設計・工法・材料選定の違いによる削減効果を見るもの、詳細算定法は簡易・標準で入力対象外となる項目や新素材を入れるものです。委員からも「プロジェクトの初期段階での簡易算定法の実施は極めて重要」という意見が出ており、設計初期に簡易算定で当たりをつける使い方が想定されています。
なお、都制度で用いる算定方法は「国の定める算定方法による」とされており、特定のツールを指定する記述は資料1にはありません。J-CATは都の算定事業で使われたツールであり、制度上の指定ツールとして書かれているわけではない、という点は区別しておいてください。
施行は令和10年度ですので、いま設計中・申請中の物件で何かを変える必要はありません。そのうえで、やっておくと差が出ることが3つあります。
① パブリックコメントを逃さない。資料2のスケジュールでは、第9回のあとにパブリックコメントを実施し、令和8年中の第10回でとりまとめるとされています。期間は30日間です。委員からも「算定結果の提出時期について、建築主への過大な負担にならないよう検討していただきたい」「竣工時の算定結果の取扱いを明確に示していただきたい」といった意見が出ており、実務側の声が届く余地のある論点が残っています。
② 事務所用途5,000㎡前後の計画は、線引きを意識しておく。義務の対象かどうかで提出物が変わります。国の対象範囲は政令待ちですので、確定を待って判断してください。
③ 設計初期に簡易算定を試しておく。制度が始まってから初めて触ると、工事内訳書の仕訳で確実につまずきます。義務対象でなくても任意提出の道が用意されているので、いまのうちに一度通しておくと、2028年度の負担がまったく違ってきます。
逆に、いま急いでやらなくてよいこともはっきりしています。オゾン層の保護及び地球温暖化の抑制、躯体の劣化対策、維持管理・自由度の確保・建設資材の再使用対策等といった根拠資料は「継続」ですので、作り方を変える必要はありません。省エネルギー性能基準も、数値が示されていない以上、先回りして設計を変える判断はできません。
当社では建築物環境計画書の作成代行を、根拠資料の作成までまとめてお受けしています。省エネ計算とCASBEEを同じ担当者が通しで見ますので、制度改正のたびに説明をやり直す手間もかかりません。改正の内容についてのご相談も承ります。
いいえ、まだ決まっていません。2026年7月28日の第9回技術検討会で示されたのは「改正案」で、資料2のスケジュールではこのあとパブリックコメントを実施し、令和8年中に開かれる第10回技術検討会でとりまとめる、という順序になっています。条例・規則・配慮指針の改正手続きは令和8年度中に行われる予定で、施行は令和10年度（LCCO2）および令和10年4月（省エネ性能基準）とされています。つまり、いま設計中・申請中の物件の書類が変わるわけではありません。逆にいうと、意見を出せるのはパブリックコメントの30日間だけです。5,000㎡以上の事務所用途を含む計画を抱えている場合は、この期間を逃さないことが実務的には一番大きな話になります。
資料1の74ページでは、義務の対象は「5,000㎡以上の事務所用途の新築等建物」とされ、国の法律に整合させると書かれています。新築等とは新築・増築・改築で、注記では新築・増築・改築の部分が5,000㎡以上とされています。建築物環境計画書制度そのものの対象は延べ面積2,000㎡以上ですので、計画書は出すがLCCO2の算定義務はない、という建物のほうが多くなります。実際、都の試算では義務対象は提出件数の約5%です。ただし国の側は対象範囲を政令で定めることとされており、細かい線引きは今後の政令待ちです。事務所用途が5,000㎡前後になりそうな計画は、確定を待って判断してください。
資料1の82ページに提出時期の整理があり、計画時については、義務対象建物は国に提出した算定結果を都にも提出、それ以外の建物は国が定めた算定方法で算定した結果を提出でき、その提出は任意と書かれています。完了時については、計画書提出対象のすべての建物が「提出しない（再算定は求めない）」か「完了時の内容で再算定して結果を提出する」かのいずれかを選ぶ形になっています。つまり義務対象外でも任意で出せる設計になっており、段階評価で上を狙う場合はここが効いてきます。
都が実施した「建設時CO2排出量算定事業」の結果が資料1の37ページにあります。算定ツールにJ-CATを使い、簡易算定は自動仕訳AIツールを使えば2人・日程度、Excelマクロ等なら4人・日程度、支援ツールを使わなければ7人・日程度。標準算定はそれぞれ2人・日程度、7人・日程度、10人・日程度とされています。資料では、AI支援ツールを除くと標準算定は簡易算定の約1.5倍の工数になり、工事内訳書の項目をJ-CATの入力コードへ仕訳する作業と、コードごとの集計が手間の中心だと分析されています。なお都制度で用いる算定方法は「国の定める算定方法による」とされており、特定のツールを指定する記述は資料1にはありません。
「資源の適正利用」分野以外は変わりません。資源の適正利用の中でも、オゾン層の保護及び地球温暖化の抑制、躯体の劣化対策、維持管理・自由度の確保・建設資材の再使用対策等、雑用水利用、水使用の合理化、建設副産物の有効利用及び適正処理は、資料1の66ページでいずれも「継続」とされています。変わるのは、躯体と躯体以外に分かれていた低炭素資材・リサイクル材の項目が「低炭素資材等の利用」に統合されてEPD等の利用が加わること、建設時CO2排出量の算定・把握が「ライフサイクルカーボンの算定・把握」として別区分に抜き出されること、持続可能な型枠の利用が建設現場の区分へ移ることです。いずれも施行は令和10年度ですので、いまの案件の根拠資料はそのまま使えます。
現時点では数値が示されていません。資料1の2ページに改正の論点として「非住宅（BPI、BEIの各値等）」「住宅（UA値、BEIの各値等）」と対象は書かれていますが、同じ表に「具体的な基準値は、技術検討会での意見を踏まえ設定」とあり、値の検討はこれからです。84ページのスケジュールでは、令和8年度に規則と配慮指針を改正し、1年間の周知等を行ったうえで令和10年4月に施行する予定とされています。強化される方向であることは確かですが、どこまで上がるかを今の資料から読み取ることはできません。
2026年4月の見直しと、英国の改正案との違い。
EPDの有効期限・業界平均は最悪値・1%ルールと、日本の届出制度との違い。
RE2020の算定範囲と上限値の補正、日本の算定ルール案との違い。
地上階床面積の40%×0.22kWp/㎡の年間発電量。東京都の総量方式との違い。
日本国内の物件・標準算定法v2.0以降という条件つき。
UA値0.8・BEI0.85、意見募集は10月9日まで。
建築物通算炭素排出量評価と、LCCO2の計算のしかた。
CASBEE-ウェルネス不動産・TSUNAG認定・ResReal認証の対象と費用。
参照期間50年・必須16のライフサイクル段階。日本のJ-CATとの違い。
指定は年2,000戸から。2027年4月施行の施行令改正案。
計画書・取組評価書・根拠資料までまとめて。
国の改正建築物省エネ法とライフサイクルカーボン評価。
東京都の制度で必要になる評価と届出。
BPI・BEIと3つの計算方法。事務所用途の基本。
複合用途で計画書を出すときの前提。
都内の物件の進め方と提出先。
2026年10月改定で変わる7項目。
BEI・BPI・LCCO2・EPDなど。
Sources — 出典・参考資料
東京都環境局「新築建築物制度改正等に係る技術検討会」（開催回・開催日・資料の一覧）
第9回 東京都新築建築物制度改正等に係る技術検討会「資料1 建築物環境計画書制度（大規模建物）の強化・拡充について」（2026年7月28日開催・全84ページ）
同「資料2 これまで及び今後のスケジュール（予定）」（全2ページ）
※本記事の表1〜表5は、上記 資料1 の p2／p65・p66・p74・p75・p76・p81／p37 および 資料2 の記載を当社が読み取って整理したものです。数値・期日は原典の表記に合わせています。
※本記事で扱っているのは「改正案」です。資料2のとおり、このあとパブリックコメントを経て、令和8年中の第10回技術検討会でとりまとめられます。内容は今後変わる可能性があります。
※省エネルギー性能基準の具体的な数値（BPI・BEI・UA値）は、本記事の執筆時点で公表されていません。資料1にも「具体的な基準値は、技術検討会での意見を踏まえ設定」と記載されています。
※国の建築物省エネ法の改正（建築物通算炭素排出量評価）における対象範囲は、法案では政令で定めることとされています。
※本記事は2026年8月25日時点の公表資料に基づいています。実際のご判断にあたっては、東京都環境局の最新の公表資料をご確認ください。
