BELSと省エネ適判は何が違うのか｜
2026年10月のBELS業務方法書の改正と、適判の計算をBELSに使うときの注意

BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）は、一般社団法人住宅性能評価・表示協会に登録した評価機関が、建築物の省エネ性能を評価し表示する制度です。評価のやり方は、協会の「BELS評価業務方法書」に統一的に定められています。2026年は4月1日・5月15日・10月1日に版が改められ、現在は10月1日版（38頁）が公開されています。当社で前の版と文言を突き合わせ、中身にかかわる変更を表1にまとめました（字句の整理や改行の違いは除いています）。

5月15日版の変更は、2026年4月に中規模（300㎡以上2,000㎡未満）の非住宅の省エネ基準が、用途に応じてBEI 0.75〜0.85に引き上げられ、大規模と同じ水準になったことに対応したものと考えられます（方法書に改正の理由は書かれていません。基準の中身は「非住宅の省エネ計算・省エネ基準」で解説しています）。10月1日版は、評価のルールそのものを大きく変えるものではなく、旧条番号の修正と、注記・確認手順の削除が中心です。同じ日にQ&Aも改正されています。

実務で効くのは、Q&Aと方法書が「BELSは適判と同じ扱い」とする項目が多いことです。それなら、適判の計算をそのまま使えばBELSも同じ結果になるのでしょうか。ここからは、両者の違いを順に見ていきます。

2025年4月以降、新築・増改築される住宅・非住宅は、原則としてすべて省エネ基準への適合が義務です。そのうえで、省エネ適判は「基準に適合しているか」を確認済証の交付前に確かめる手続きで、BELSは「どれくらいの性能か」を表示するための評価です。

いちばん大きな違いは目的です。適判は「建ててよいか」を決める関門で、基準を満たしていれば、どれだけ上回っていても結果は「適合」の一つです。BELSは「どれくらい良いか」を買い手・借り手に伝える物差しで、同じ「適合」の建物でも星の数が分かれます。

BELSのエネルギー消費性能の星は、一次エネルギー消費量の削減率（その他一次エネルギー消費量を除いた基準値と設計値から求め、1未満の端数は切り捨て）で決まります。再生可能エネルギーを考慮しない場合、住宅は星0〜4、非住宅・複合建築物は星0〜6です。太陽光発電の自家消費分を考慮した場合は星0〜6で、ラベルでは形の違う星で区別して表示されます。ただしQ&Aは、非住宅では少しでも売電していると、自家消費分を考慮した表示はできないとしています。

ここから、適判に通った建物がBELSで何個の星になるかの目安が読めます（当社の計算）。住宅の省エネ基準はBEI 1.0以下なので、適判に適合した住宅は削減率0%以上、つまり星1以上です。2026年4月から中規模の事務所等の基準はBEI 0.80以下なので、適判に適合した中規模の事務所は削減率20%以上で星3以上になります。ただし、これは適判とBELSで評価の範囲・計算方法・入力が同じで、太陽光発電の自家消費分に頼らずに基準を満たしている場合です。BELSの「再エネ考慮なし」の星は太陽光を除いた削減率で決まるため、適判で太陽光の効果を見込んで基準を満たした建物は、再エネ考慮なしの星がこれより少なくなることがあります。増改築で適判の対象が増改築部分だけだった場合や、住棟と住戸、共用部を含むかどうかで範囲が違う場合も、この下限はそのまま当てはまりません。

住宅では、エネルギー消費性能の星とは別に、断熱性能（外皮性能）を品確法の断熱等性能等級（1〜7）で表示します。住棟で評価するときは、評価対象の住戸のうち最も低い等級が表示されます。また、ZEH水準（強化外皮基準に適合し、再エネを除いて一次エネルギー消費量を20%削減）やZEB水準（事務所等・学校等・工場等は40%、ホテル等・病院等・百貨店等・飲食店等・集会所等は30%削減）を満たすと、ラベルにチェックが入ります。ただし、複合建築物全体の評価ではZEH水準・ZEB水準の表示は行わず、表示する場合は住宅部分と非住宅部分のそれぞれの性能について表示します。

BELSのQ&Aは、建材・設備の性能値の確認方法は適判の審査方法と同じ（設計図書に、WEBプログラムの入力に必要な性能値やJIS規格などの明示が必要）とし、一つの建築物の範囲も適判と同じ扱い（複数の棟が建築基準法上の一の建築物なら一つの評価対象にできる）としています。つまり、適判に出した設計図書と計算書は、BELSの評価にも使える前提でつくられています。ただし、そのまま使えないケースもあります。

注意したいのは仕様基準です。住宅で外皮・一次エネとも仕様基準によれば、計画書の作成も省エネ適判も不要になり、手続きは軽くなります。ところがBELSでも仕様基準で評価すると、一次エネは星1、外皮は断熱等級4とみなされます。実際には高性能な設備を入れていても、仕様基準で評価する限り、ラベルにはその差が出ません（外皮と一次エネで別の評価手法を選ぶこともできます）。販売時にラベルで性能を訴えたい住宅は、計算で評価したほうが実態に近い表示になる可能性があります。

ご相談の多いケースを、当社の整理で表5にまとめます。個別の案件では、所管の行政庁・判定機関・評価機関の取扱いを確認してください。

新築の販売・賃貸の広告では、2024年4月から、表示告示に従って省エネ性能ラベルを表示することが求められています（従わない場合は勧告等の対象。既存の建物は推奨で、勧告等の対象外）。ラベルは自己評価でも作れますが、第三者の評価を受けた旨や、ネット・ゼロ・エネルギーのマークを示せるのはBELSです。補助を受けた住宅とラベルの関係は「補助を受けた住宅と省エネ性能ラベル」で解説しています。

ここからは当社の実務上の考えです。

1. BELSを取るなら、適判と同じ機関に早めに伝える。書類の省略は同じ機関で適合判定通知書等を交付した建物が対象です。適判の申請先を選ぶ段階で、BELSを取る予定があるかを決めておくと、手間が減ります。竣工後に申請するときは、計算に使ったWEBプログラムの版がまだ公開されているかも確かめてください。

2. 仕様基準で済ませるかは「表示」まで見て決める。適判を省略できる仕様基準は手続き面で有利ですが、BELSでも仕様基準で評価すると星1・断熱等級4のみなしになります。分譲や賃貸で性能を前面に出す計画なら、計算での評価を比べてみる価値があります。

3. 変更が出たら、適判とBELSは別々に処理する。適判は変更計画書か軽微な変更かの判断、BELSは変更評価申請です。BELSで前と違う機関に出すと新規申請扱いになります。設計変更のたびに、どちらの手続きが要るかを並べて確認してください（適判側は「省エネ適判の軽微変更」）。

4. 中規模の非住宅は、評価書の基準の欄も見る。5月15日版から、評価書の一次エネルギー消費性能の欄は「中規模以上の非住宅建築物の場合の省エネ基準」の区分で表示されます（標準入力法などの場合。モデル建物法を含む場合は判定のみ）。誘導基準やZEB水準まで、どこまで余裕があるかを確かめる材料になります。

当社は、省エネ適判の計算とBELSの申請をまとめてお受けしています。詳しくは「BELS・住宅性能評価 代行」と「非住宅の省エネ計算」をご覧ください。