住戸タイプごとの外皮計算から共用部、住棟としての評価まで。共同住宅RC造20階建で、省エネ適合判定・BELS・住宅性能評価をまとめてお引き受けした実績があります。担当は、審査する側の資格を持つ一級建築士です。
01 — SECTION
共同住宅は、住戸と共用部で計算の考え方が分かれ、さらに手続きや認証が同じ図面をもとに並行して走ります。設計の流れを止めないことを前提に、計算から申請図書、指摘対応までを通してお引き受けします。
2025年4月以降は原則としてすべての新築住宅に省エネ基準への適合が求められる枠組みとなり、共同住宅も建築物省エネ法の手続きに乗ります。公的資料では、外皮基準か一次エネルギー消費量基準のいずれかで標準計算を用いる住戸があれば建築物全体で適合性判定が必要となり、全住戸が仕様基準に適合することを確認申請図書に明示する場合は判定を要しないと整理されています。判定を受ける計画では通知書が交付されないと建築確認の手続きが進まないため、確認申請と歩調を合わせた準備が要となります。必要図書や運用は所管により異なる場合がありますので、計画地の所管行政庁、判定機関の取扱いを確認しながら進めます。
住戸部分は単位住戸ごとに外皮性能を確認し、一次エネルギー消費量を算定します。共同住宅では同じ間取りでも方位や階位、隣接する住戸や共用廊下との接し方で外皮の条件が変わるため、住戸タイプの整理が計算の精度と作業量の両方に効いてきます。平面図と立面図、建具表、断熱仕様の図面を突き合わせて面積を拾い、タイプごとの代表条件を定めたうえで全住戸へ展開します。仕様基準で確認できる計画か、標準計算で詰めるべき計画かの見極めも、初期の段階でご相談ください。
共用部分は住戸とは使われ方も負荷の性質も異なるため、屋内廊下やロビー、管理人室、屋内駐車場などの室用途ごとに空調や換気、照明、給湯を、これに昇降機を加えて一次エネルギー消費量を整理します。公的資料では、共用部分の計算には非住宅版のWebプログラムを用いる整理が示されており、住戸側とは入力の考え方が変わります。室用途の設定と機器表や照明器具表との整合も論点になりやすい部分です。共用部分の結果は住棟の集計に加算することも省略することもできる扱いですので、目的とする手続きや認証を踏まえて取りまとめ方を決めます。
第三者評価であるBELSは、販売時の説明資料や広告での性能表示に使われるほか、社内の性能目標を対外的に示す手段としても活用されています。共同住宅では住戸としての表示と住棟としての表示が想定され、どちらを取得するかで必要な計算と申請図書が変わります。設計段階での取得と竣工後の扱い、提出図書の体裁まで含めて段取りをご案内し、計算結果と申請図書の整合を保った形で手続きを進めます。
住宅性能評価は省エネに限らず、構造や劣化対策、維持管理など複数分野を横断する制度です。共同住宅では住棟として申請図書をまとめる必要があり、省エネ分野の計算結果を他分野の記載と齟齬なく並べる作業が発生します。省エネ適合性判定やBELSと同じ図面をもとに進める場面が多いため、これらを別々に走らせるのではなく、共通の根拠資料を核に据えて申請図書を組み立てるやり方をご提案しています。
一定規模以上の計画では、CASBEE認証や東京都建築物環境計画書制度のように、省エネ法とは別立ての手続きが重なることがあります。求められる資料の粒度や提出時期は制度ごとに異なり、認証機関、自治体への提出物を並行して整える必要が出てきます。CASBEE建築評価員として認証の枠組みを踏まえた資料づくりに対応し、省エネの計算結果を評価シートへ落とし込む段取りまでお引き受けします。運用は所管により異なるため、事前の確認を前提に進めます。
02 — SECTION
共同住宅の省エネは、計算そのものより段取りで差が出ます。住戸と共用部の切り分け、タイプの括り方、設備情報が揃う時期など、実務で詰まりやすい箇所を先に押さえます。
共同住宅の省エネ評価では、住戸部分と共用部分が同じ物差しでは扱われません。公的資料では、外皮基準は住戸単位で全住戸が基準に適合することが必要で、共用廊下などの共用部分に適用する必要はないと整理されています。一次エネルギー消費量基準は、標準計算では住戸ごとの計算結果を合計した住棟単位で判断し、共用部分の結果を加算することも省略することもできる扱いです。もっとも、BELSや認証、補助制度では求められる評価単位が異なる場合がありますので、計画地の所管行政庁、判定機関にご確認のうえ方針を固めます。
住戸タイプは間取りだけで決まるものではなく、方位、階位、最上階や最下階かどうか、妻側か中住戸か、バルコニーの奥行といった条件の組み合わせで外皮の条件が変わります。タイプ数を安易に増やすと計算量と検証の手間が跳ね上がり、逆に粗く括ると不利側での確認が必要になります。初期段階でタイプの括り方を設計者と共有し、どの条件を代表させるかを決めておくことで、後工程での変更対応も追いやすくなります。
共用部の計算には照明や換気、給湯、昇降機、空調のある共用室の機器情報が必要ですが、実務では設備仕様が固まる前に手続きの日程が動き出すことが少なくありません。そこで、確定している範囲と未確定の範囲を切り分け、未確定分は安全側の想定で先に組み立て、確定後に差し替える手順をとります。どの段階でどの情報が必要になるかを事前にお伝えしておくことで、設備設計側の負担を抑えながら申請図書の完成度を上げられます。
住戸ごとの計算が正しくても、住棟として束ねる段でつまずくことがあります。住戸数や住戸番号の対応、面積表と平面図の一致、階数や方位の取り違えといった単純な齟齬が、指摘の多くを占める場面も珍しくありません。計算の根拠を図面上で追える形に整え、面積の拾い方と符号を明示した資料を添えることで、審査側が確認しやすく、後の変更にも耐える申請図書になります。
共同住宅では住戸プランの微修正でも、同一タイプの全戸に影響が及びます。開口部の寸法変更や建具仕様の見直し、断熱仕様の変更は外皮の計算に直結し、共用部の機器変更は住棟の集計に跳ね返ります。どの変更が再計算を要し、どの変更が軽微な扱いで足りるのかは手続きの段階によって異なりますので、変更が見込まれる箇所を早めに共有いただき、影響範囲を見立てたうえで対応の手順を決めます。
共同住宅では、住戸タイプの数が作業量にほぼ比例します。最上階や妻側、方位の異なる住戸は同じ間取りでも外皮条件が変わるため、タイプが増えれば外皮の拾いも入力も増えます。
評価上まとめられる範囲やタイプの整理方針を最初にご一緒に確認することで、精度を落とさずに作業量を圧縮できる場合があります。ここを詰めずに走り出すと、後から全戸分を作り直すことになりかねません。
2025年4月からすべての新築建築物に省エネ基準への適合が求められ、共同住宅も適合判定の対象になりました。早い段階でご相談ください。
代表者のプロフィールを見る03 — SECTION
マンションの性能は、等級での表し方と、ラベルや認証での見せ方が分かれます。販売や補助制度との関係を踏まえ、どの水準をどの単位で示すかを設計段階で決めておくことをお勧めしています。
マンションの省エネ性能は、外皮に関する断熱等性能等級と、設備を含めた一次エネルギー消費量等級の二本立てで表されます。住宅性能表示制度の現行の区分では、省エネ基準に相当する水準がそれぞれ等級4として位置づけられ、その上位に誘導基準に相当する等級と、さらに上位の等級が設けられています。等級の数字だけを追うと外皮と設備のどちらで性能を確保しているのかが見えにくくなるため、販売時の訴求や補助制度の要件と照らして、狙う組み合わせを決める進め方をご提案しています。
集合住宅のZEH水準にはZEH-M、Nearly ZEH-M、ZEH-M Ready、ZEH-M Orientedという区分があり、外皮性能の強化と設備による削減、再生可能エネルギーの導入をどこまで求めるかで段階が分かれています。補助事業は住棟の階数に応じて分かれており、選べる区分も計画の階数によって変わります。中高層で屋上面積に対して住戸数が多い計画では搭載余地が限られるため、実質的に絞られることもあります。区分の要件や名称は年度ごとに見直されますので、最新の定義と公募要領をご確認のうえ検討します。2027年4月から適用される新基準についてはGX ZEH-M Orientedの解説記事で詳しくまとめています。
省エネ性能を外に示す手段としては、第三者評価によるBELSと、事業者による自己評価があります。共同住宅では住戸としての表示と住棟としての表示が想定され、掲載媒体や訴求の相手によって適した単位が変わります。第三者評価は説明の裏付けとしての強さがある一方、必要な図書と日程の見込みが要ります。販売開始の時期から逆算して、どの単位でどちらの評価を用いるかを設計段階で決めておくと、手戻りが少なくなります。
2024年4月以降、新築の建築物を販売または賃貸する事業者には、広告等において省エネ性能を示すラベルの表示に努めることが求められる枠組みが動いており、表示しない場合は国による勧告等の対象となり得る整理です。分譲マンションではパンフレットや物件情報サイトへの掲載を見据えた準備が必要で、表示に用いる評価をいつ取得するかが販売計画に影響します。対象の範囲や様式の細目は改正されることがありますので、最新の公表資料をご確認のうえ、販売部門と共有できる形に整理いたします。
東京都では建築物環境計画書制度に基づき、住宅用途が一定規模以上の新築等について、エネルギー消費性能や断熱性能、再生可能エネルギー利用設備、維持管理と劣化対策、みどり、EVやPHVの充電設備といった項目を段階評価で示すマンション環境性能表示の仕組みが設けられています。提出した建築物環境計画書に基づく評価を広告等に表示する枠組みで、省エネ法の手続きとは別に資料を整える必要があり、提出の時期も別建てです。対象規模や評価項目は見直されることがあるため、認証機関、自治体の最新の要領をご確認のうえ対応します。
04 — SECTION
図面を拝見して方針を固め、計算、申請図書、指摘対応、変更対応まで担当が変わらない体制で進めます。確認申請の日程から逆算した段取りを最初に共有します。
はじめに配置図と各階平面図、住戸プラン、立面図、断面図、建具表、断熱仕様、設備の概要をお送りください。住戸タイプの数と共用部の構成、目指す等級や認証の有無を確認し、必要な手続きと段取りをご提案します。この段階で仕様基準で足りるのか標準計算が必要かを見極め、確認申請の日程に対して逆算した進め方を共有します。図面が整う前でも、階数や住戸数、想定する仕様の方向性が分かる資料があればご相談いただけます。
住戸タイプごとの外皮計算と一次エネルギー消費量計算、共用部の設備計算を進め、住棟としての取りまとめを行います。作業中に判明した図面間の齟齬や、基準への適合が見込みにくい箇所は、その都度ご連絡して仕様の調整をご相談します。後の審査や変更に備え、面積の拾い方や参照した図面の版が追える形で根拠資料を整えることを重視しています。中間段階での見通しもお伝えしますので、設計判断の材料としてお使いください。
省エネ適合性判定やBELS、住宅性能評価の申請図書を作成し、提出後の指摘にも継続して対応します。指摘は面積の拾い方や図面との対応関係、機器仕様の根拠に関するものが多く、根拠資料の作り方によって往復の回数が変わります。提出先の運用は機関ごとに異なる点があるため、事前の照会も含めて進めます。設計者の窓口としてやり取りを引き取る形も、設計者に同席する形での対応も可能です。
着工後の仕様変更や、施工段階で生じた納まりの調整が省エネの計算に影響することがあります。再計算や計画変更の手続きが必要かどうかを判断し、必要な範囲で図書を整えます。建設住宅性能評価やBELSの竣工時の扱いを含め、完了検査までを見据えた対応が可能です。担当が変わらない体制ですので、初期の判断の経緯を踏まえたまま、最後までご相談いただけます。
05 — FAQ
2025年4月以降は原則としてすべての新築住宅に省エネ基準への適合が求められ、共同住宅も建築物省エネ法の手続きの対象となりました。公的資料では、標準計算を用いる住戸がある場合は建築物全体で適合性判定が必要となり、全住戸が仕様基準に適合することを確認申請図書に明示する場合は判定を要しないと整理されています。判定を受ける計画では、通知書が交付されないと建築確認の手続きが進まないため、確認申請と並行した準備が必要です。区分や必要図書、審査の運用は所管により異なる場合がありますので、計画地の所管行政庁、判定機関にご確認いただくことを前提にご案内します。
公的資料では、外皮基準は住戸単位で全住戸が適合することが必要で、共用廊下などの共用部分に適用する必要はないと整理されています。一次エネルギー消費量基準は、標準計算では住戸ごとの計算結果を合計した住棟単位で判断し、共用部分の結果を加算することも省略することもできる扱いです。加算する場合、共用部分の計算には非住宅版のWebプログラムを用いる整理が示されています。BELSや認証、補助制度では求められる評価単位が異なる場合がありますので、着手前に計画地の所管行政庁、判定機関にご確認のうえ方針を確定します。
外皮基準は住戸単位の考え方で、全住戸が基準に適合していることが求められます。一次エネルギー消費量基準は、標準計算では住戸ごとの計算結果を合計した住棟単位で判断され、全住戸が個別に適合していることまでは求められないと整理されています。仕様基準を用いる場合は、外皮と一次エネルギー消費量のいずれも住戸単位で全住戸の適合が必要です。省エネ性能ラベルにも住戸と住棟の区分があり、販売時にどちらの単位で示すかによって計算と申請の組み立てが変わりますので、評価単位を最初に決めておくと手戻りを避けられます。
断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級のどこを狙うかは、販売時の訴求、補助制度や税制の要件、建物形状による制約から逆算して決めるのが現実的です。省エネ基準に相当する水準を確保するだけであれば標準的な仕様で収まる場面が多い一方、誘導基準に相当する上位の等級を目指す場合は、開口部の仕様や設備の選定が計画全体に影響します。等級の数字を先に決めるのではなく、実現可能な仕様の幅を確認しながら目標を定める進め方をお勧めしています。
集合住宅のZEH水準にはZEH-M、Nearly ZEH-M、ZEH-M Ready、ZEH-M Orientedという段階があり、再生可能エネルギーの導入をどこまで求めるかで区分が分かれています。補助事業は住棟の階数に応じて分かれており、高層では屋上面積に対して住戸数が多く太陽光発電の搭載余地が限られるため、外皮と設備の強化を軸とした区分が現実的な選択となる場面が多くなります。各区分の要件や名称は年度ごとに見直されるため、最新の定義と公募要領をご確認のうえ、実現可能性を検討します。
2024年4月以降、新築の販売や賃貸の広告等では、省エネ性能を示すラベルの表示に努めることが求められる枠組みが動いており、表示しない場合は国による勧告等の対象となり得る整理です。第三者評価であるBELSを用いる方法と、事業者による自己評価によって示す方法があり、販売資料の裏付けとしての強さや、準備に要する日程が異なります。分譲マンションでは販売開始の時期から逆算し、住戸と住棟のどちらの単位で示すかを含めて設計段階で決めておくと手戻りが少なくなります。細目は改正されることがあるため、最新の公表資料を確認しながら準備します。
06 — RELATED
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